Annonce
Østjylland

Erhvervsklumme: Ejerlejlighedsloven er blevet lettere at anvende i praksis

Søren Merrild Bie er advokat og partner hos Advokatgruppen. Arkivfoto
En moderniseret version af ejerlejlighedsloven er vedtaget, som er gældende pr. 1 juli 2020. Formålet er at gøre reglerne lettere at forstå og dermed skabe bedre mulighed for at anvende loven til at håndtere de problemstillinger, der opleves i praksis
Annonce

Erhvervsjura: Som følge af at den tidligere gældende ejerlejlighedslov for mange var både svær at forstå og anvende i praksis, har Folketinget i juni 2020 vedtaget en ny, moderniseret ejerlejlighedslov.

Den nye lov tager udgangspunkt i anbefalinger fra moderniseringsudvalget, der blev nedsat af den tidligere Venstre-regering tilbage i 2016.

Den oprindelige ejerlejlighedslov blev vedtaget i 1966 og skulle danne grundlag for håndteringen af ejerlejligheder som en boligform. Siden dengang er loven blevet justeret et utal af gange, hvilket har gjort loven kringlet at forstå og anvende i praksis.

De nye ændringer har medført, at loven nu er mere tidssvarende, enkel og sammenhængende. Blandt andet ved, at loven er blevet mere tydeligt opdelt i sektioner, og der er indført et indledende kapitel med definitioner.

I følgende afsnit kan du læse om de nye regler, der er blevet vedtaget i ejerlejlighedsloven i juni 2020.

Annonce

Generelle ændringer og nyskabelser

- Ejere med flere lejligheder får mere indflydelse.

Tidligere har ejere, der ejer flere genudlejede lejligheder, ikke kunnet stemme med fordelingstal. Ejerne har dermed haft mindre indflydelse, i det nogle af deres stemmer har været ”døde stemmer”. Ejerforeninger skal derfor være opmærksomme på, at hvis der holdes generalforsamlinger efter 1. juli 2020, kan nogle ejere have større bestemmelsesret, i det de har flere stemmer, hvis de ejer flere lejligheder.

- Tilsidesættelse af urimelige vilkår eller urimelige generalforsamlingsbeslutninger.

En anden af ændringerne i ejerlejlighedsloven er indførelsen af en ”generalklausul”. Det betyder, at ejerforeningen eller et medlem kan få tilsidesat urimelige generalforsamlingsbeslutninger. Denne ændring skal beskytte mod urimelige vedtagelser, der nu kan træffes som følge af ophør af stemmebegrænsning, hvilket er uddybet ovenfor.


Du skal være opmærksom på, at ændringerne trådte i kraft 1. juli 2020. Det betyder, at nye bestemmelser om bod, eksklusion og tvangssalg kan anvendes på forhold, der finder sted efter ikrafttrædelsen.


- Det er blevet nemmere at opdele ejerlejligheder.

Ifølge loven er der stadig et generelt forbud mod opdeling af landbrugsejendomme, beboelsesbygninger og private andelsforeninger, der er opført før 1. juli 1966. Men der åbnes for flere undtagelser. For det første er der nu mulighed for at opdele ældre ejendomme, der maksimalt indeholder to beboelseslejligheder og erhverv.

For det andet er det ikke længere et krav, at ejerlejlighedernes tinglyste areal skal være på 75 kvadratmeter, og at bruttoarealet skal være på 85 kvadratmeter.

For det tredje er det nu muligt at opdele ældre ejendomme, der består af både bolig og erhverv, i det man nu kan udskille boligdelen som en selvstændig ejerlejlighed. Samtidig kan den del, der bruges til erhverv, opdeles i en eller flere ejerlejligheder. Dette er også gældende, hvis en del af ejendommen blokerer for opdeling, hvorefter denne del kan udskilles til en selvstændig ejerlejlighed.

Annonce

Ændringer der tilføjer beføjelser til ejerforeninger

- Lettere adgang til tinglysning af særvedtægter og vedtægtsændringer.

Med den nye lov bliver det lettere for ejerforeninger at få tinglyst stiftelser og ændringer i vedtægterne. Det betyder, at det nu udelukkende er nødvendigt, at en tegningsberettiget i ejerforeningen har underskrevet dokumentet, og der fremlægges dokumentation for beslutningen. Tidligere har alle ejere skulle underskrive dokumentet.

Dog betyder dette også, at vedtægtsbestemmelser kan tilsidesættes, hvis vedtægterne ikke kan gøres gældende over for bare et enkelt medlem, fordi den ikke er blevet godkendt af denne. Dermed bortfalder vedtægten på alle ejerlejlighederne. Det er derfor vigtigt at få vedtægterne tinglyst på alle ejerlejligheder, for at de ikke senere bliver ugyldiggjort.

- Ejerforeningen får adgang til de enkelte ejerlejligheder

Ejere af ejerlejligheder er nu forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, hvis det bliver nødvendigt. Det kan være i forbindelse med forpligtelser, der påhviler ejerforeningen, f.eks. gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger. Der skal gives et skriftligt varsel på seks uger til den pågældende ejer.

En ejer kan også kræve adgang til andre ejeres lejlighed, hvis det er nødvendigt i relation til følgearbejde i forbindelse med ombygningsarbejde eller nødvendigt vedligehold af ejerens lejlighed. Dog kræver dette som udgangspunkt også et skriftligt varsel på seks uger, samt at det ikke medfører væsentlige ulemper for den givne ejer af lejligheden.

- Opkrævning af bod fra ejer for misligholdelse

Som noget nyt kan ejerforeningen nu pålægge en given ejer at skulle betale en bod på op til 10.000 kr. Det kan ske, hvis ejeren eller nogen, som ejeren giver adgang til lejligheden, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse, enten overfor ejerforeningen eller andre ejere i foreningen.

Der kan ydermere tilføjes en bod på op til 20.000 kr., hvis misligholdelsen fortsætter efter tidligere bodspålæg.

Som ejerforening kan man pålægge en bod ved en generalforsamling, hvis mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter både fordelingstal og antal stemmer for.

Hvis den ejer, der er blevet pålagt en bod, gør indsigelse inden for seks uger, skal ejerforeningen anlægge retssag om bodens berettigelse.

- Eksklusion af medlemmer af ejerforeningen og tvangssalg af ejerlejligheder.

Den nye lovændring gør det ligeledes muligt for ejerforeningen at ekskludere et medlem ved særdeles grov pligtforsømmelse eller anden grov misligholdelse. Det ses ofte, at medlemmer misligholder sine forpligtelser over for ejerforeningen og dermed ikke retter sig efter henstillinger og advarsler. Nu indføres muligheden for, at medlemmet kan tvinges til at sælge sin lejlighed, hvis der er tale om særdeles grov pligtforsømmelse/misligholdelse.

- Ejerforeningen kan overtage udlejerbeføjelser.

Hvis en lejer i en given udlejet ejerlejlighed udviser retsstridig adfærd, kan ejerforeningen påberåbe sig udlejers beføjelser i de tilfælde, hvor ejeren (udlejeren) undlader eller ikke evner at bringe en lejers retsstridige adfærd til ophør.

Dette indebærer retten til at ophæve lejemålet samt at søge lejeren udsat gennem fogedretten.

Annonce

Hvad skal du være opmærksom på?

Du skal være opmærksom på, at ændringerne trådte i kraft 1. juli 2020. Det betyder, at nye bestemmelser om bod, eksklusion og tvangssalg kan anvendes på forhold, der finder sted efter ikrafttrædelsen.

Du skal også være opmærksom på, at lovændringen vil medføre opdatering af normalvedtægten. Normalvedtægten gælder, hvor ejerforeningen ikke har vedtaget andet. Normalvedtægten forventes opdateret ultimo 2020.

Annonce
Annonce
Annonce
Annonce
Annonce
Forsiden netop nu
Annonce